天津辦公樓供需關系持續改善 餐飲及兒童類零售業態受關注

仲量聯行2021年第四季度天津房地產市場回顧

2022年1月18日，天津——“科技創新正在成為天津經濟高質量發展的戰略支撐，2021年中小型科技企業在天津辦公樓市場表現活躍，為市場成交做出重要貢獻。同時，得益于供需關系的逐步改善，本季度市場租金降幅持續收窄。” 仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示，“從2021年全年表現來看，在餐飲、兒童等業態的積極擴張推動下，市場環境已得到一定程度改善。”

辦公樓市場

科技企業主力軍作用凸顯，為辦公樓市場貢獻近四分之一的租賃需求。作為京津冀科技創新體系的重要環節，天津雄厚的制造業基礎助力其科技產業快速發展。2021年全年，科技媒體通訊行業占總成交量的23%，在租賃成交中的貢獻最大。其中，70%的科技企業租賃面積小于300平方米，中小型科技企業為全市辦公樓市場注入了新生力量。

全年新增供應低位運行，市場空置率穩步下降。自2020年開始，天津辦公樓市場供應放量明顯回落，2021年全年僅有中建中心一個乙級新項目入市，為市場帶來4萬平方米的新增供應，甲級辦公樓市場全年無新增供應，年新增供應量創2011年以來的歷史新低。供應增速的放緩為天津辦公樓市場提供了調整及提升的緩沖空間，市場空置率持續下降，截至2021年第四季度，整體市場及甲級市場空置率分別同比下降3.6及4.3個百分點至33.3%及38.1%。

隨著市場逐步回暖，本季度租金下降幅度進一步收窄。過去幾個季度，表現穩定的項目業主持續以較低租金吸引租戶，整體需求的回升也開始為其帶來較為明朗的市場前景。本季度整體市場平均有效租金維持在79元/平方米/月，環比小幅下降0.3%，同比下降1.1%，市場租金降幅有所收窄。

隨著供需關系逐步改善，市場租金將逐漸企穩。未來2至3年內，核心商務區新增供應規模將持續放緩。“隨著需求逐漸活躍，更多的業主開始對未來幾個月市場的穩定復蘇持謹慎的樂觀態度。”仲量聯行華北區工業與物流地產部總監暨天津商業地產部代理負責人高云鵬表示，“租金降幅放緩也將觸發市場進入調整周期，預計天津辦公樓市場租金將在未來幾個季度維持穩定。”

零售地產市場

餐飲業持續成為最活躍的市場需求來源，兒童及娛樂類業態同樣在市場中擴張。餐飲行業全年保持擴張趨勢，在2021年全年零售業態新開業面積中占比為三分之一。資本推動下的連鎖餐飲品牌表現活躍，例如尚漁味在魯能城、天河城、萬象城、凱德MALL等多家購物中心開出新店。兒童教育及兒童娛樂是2021年兒童業態的主力需求來源，音樂、舞蹈、體育等素質類兒童教育品牌在不同商圈積極擴張，全場景沉浸式的兒童親子樂園Meland Club在天津萬象城和天河城分別開出3,500平方米及6,000平方米的新店，受到市場廣泛關注。

四季度無新項目交付，全年新增供應量為24萬平方米。全市優質零售物業總存量維持在437萬平方米。全年僅東麗萬達廣場和仁恒伊勢丹兩個項目于三季度集中開業。截至第四季度，穩步回升的市場需求帶動整體空置率環比下降1.1個百分點至15%，市場空置壓力已得到一定程度緩解。

整體租金趨穩，疫情反復或短期影響消費市場表現。2021年天津零售地產市場租金的同比降幅持續收窄，本季度市場租金僅環比小幅下降0.1%，平均有效凈租金為309元/平方米/月。雖然新一輪疫情來襲給年底的零售地產市場帶來短期的負面影響，但業主方尚未出現較大風險擔憂情緒而大幅調整租金。

市場信心緩慢回升，郊區商業提檔升級。疫情后隨著市場活力的逐步恢復，預計整體市場租金將在2022年基本觸底，核心商圈的優質項目將引領整體市場的復蘇趨勢。未來四年，郊區商業將成為天津零售地產市場的主要基調，非核心商圈的新增供應量在全部未來供應中的占比約為81%，零售商業版圖正在向近郊板塊加速下沉。